[上海二手房火爆的背后]上海中心地区一手房豪宅基本不愁卖，二手房市场遇冷

上海中心地区的豪宅被认为具有保值增值的功能，高净值人群大举投资，但近日上海二手房市场略有降温

业内普遍认为，当前豪宅市场遇冷，是因为几个因素的叠加。 例如，今年新冠灾祸后，市场积压需求集中释放，推动了上升。 目前，价格回调也正常。 此外，去年底，不少业主为了满足资金流动的需要，选择出售资产，期间可能会有部分降价

拉长时间线，从2020年疫情爆发至今，上海不少豪宅经历了暴涨。 以上海著名豪宅项目翠湖天地为例，2020年上半年二期住宅单价为14万元/平方米，2022年9月成交的住宅单价已经达到26万/平方米，照此粗略计算，该项目住宅过去两年

值得一提的是，不少业内人士指出，目前的豪宅市场并未出现逻辑上的根本性变化，随着经济上海市区豪宅价值依然坚挺，“上海中心地区一手房豪宅基本不愁卖，豪宅依然在市场上”

部分房价虚高

一位在上海拥有多套房产的业主，最近得到了陆家嘴滨江附近的房子，挂牌总额超过1300万元。

有业内人士透露，上述陆家嘴滨江附近房源需要降价约100万美元，成交可能性较大

“每个小区都有这样心情的业主，占一定比例。 以世茂滨江花园为例，这个总房源量超过5000套的社区，有近200套房挂牌，但在我们看来诚意出售的不过几十套，”上述豪宅中介说。

与挂牌相比，更能刺激市场神经的是豪宅价格的下降。

其中，万科翡翠滨江总建设面超过310平方米的房源，自9月以来多次降价，截至10月底已达到800万元，售价不足5000万元，折合单价约158万元/平方米。

旧房类资产降价更为明显，据上述从事旧房交易的中介介绍，徐汇区太原区一套在售的新型住宅，10月中下旬总价高达900万元至7600万元。 11月初，该房价格再由600万元降至7000万元，

对于近期频繁出现的降价和挂牌量增加等消息，不少市场观点认为，目前降温具有指导意义，预示着未来上海市场的下跌

上述豪宅中介人士表示，目前部分房价偏高，“比疫情前上涨30%40%，即使略有降价，也是适当的降幅”。

事实上，总体来看，不少业内人士对第一财经表示，现阶段豪宅二手房市场现状是阶段性回调

另据一位在上海从事豪宅交易多年的人士透露，一些在上海生活多年的外籍人士因为家庭原因回国后，增加了房屋出售数量。 同行们表示，典型的情况是，像市区的新式里那样，“整体来说，挂牌数量没有比往年明显增加”。 例如，代理商的两个市区项目正在出售，但住宅的出售数量只有此前的几套，没有明显的增加。

暴涨的合理回归

目前，这一回调的重要背景之一是近年来上海豪宅价格持续上涨的趋势

链家成交记录显示，今年9月翠湖二期成交房源单价已达到26万/平方米，而四期翠湖房屋今年6月成交均价达到32,3万元/平方米。 粗略计算这一点，翠湖的房屋在过去两年的涨幅翻了一倍。

2022年年中豪宅成交价上涨也比较明显，链家数据显示，9月，云锦东方锦园4室2厅房源成交，总价108亿元，单价超过26万元。 3月时，面积相似同户型的住宅成交单价分别为17，89万元19，78万元，按此计算，半年时间房价涨幅也超过三成。

这与瘟疫后豪宅市场积压的需求的释放也有重叠。 根据CRIC数据，2022年6月1-9日，总额3000万以上的单手豪宅共计成交23套。 另外，据各平台不完全统计，总价3000万以上的二手房成交10套，共计33套。 此外，闵行金虹桥板块的古北大成公馆仅4天就挂牌成交。

在此背景下，业界对上海豪宅市场现状的普遍看法是，并未超出预期

仲量联行中国区研究部住房市场负责人盛秀秀告诉第一财经，在经历疫情后明显的价格上涨后，目前上海豪宅市场短期价格波动仍在正常范围内，即使部分需要变现资产的业主愿意降价出售，与整个豪宅市场相比，“降价出售”的房源

“在短短两年多的时间里，上海的豪宅获得这样的价格涨幅，在其他任何国际城市和市场来看都是巨大的。”唐华氏认为。 经过新冠灾祸，近两年豪宅价格的“疯狂”上涨后，即使面临目前所谓的相对价格下跌，豪宅实际价格也会超过合理涨幅的价格，“总体来看，现阶段降价是一个合理的回归。”

在唐华看来，纵观过去发生的一些较大的市场波动和金融危机，回顾1997年的金融风暴2003年的非典2008年的经济危机等市场剧烈波动之后，上海市区的豪宅价值相当坚挺

有业内人士指出，虽然购房人依然保持上海豪宅整洁，但这从新房的表现就可以看出，“一手豪宅不愁卖”。

据相关人士介绍，以徐汇滨江某豪宅项目香港的地启元为例，入市前夕，项目对资金的要求更为清晰，比如客户倾向于短时间内完成支付，但这并没有影响客户数量。 "根据最近的统计，客户不仅没有减少，反而在增加. "