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文/落居财经邓尼

收购后的资产整合也在意料之中。继4月末提高2.2亿韩元补充中南服务的收购协议后，华润万象生活再次“减肥”。

10月8日，上海新民房地产开发有限公司60%股权上市转让，转让方中南服务，最低价2512.8万韩元。

向上贯穿，中南服务的股份已经完全掌握在华润万象生活的手中。与其说是中南服务销售，不如说是华润万象生活的意义。(莎士比亚温斯顿中南中南中南中南中南)

实际上，华润万象生活“胖瘦瘦”的中南服务的想法早在收购补充公告中就体现出来了。

当时中南服务已经出售和取消了4家公司，显然是不够的。目前，新民房地产又被推上了交易台。(莎士比亚温斯顿中南中南中南中南中南)

“天价”销售

新民房地产一度未能偿还债务，业绩平平，但走了“天价”。

新民房地产是上海的一家本土水企业，成立于1996年，至今已多次搬迁，以前是龙湖房地产的子公司，直到2021年7月才进入中南服务收入囊中。

然而，中南服务仅持有新民房地产股票的60%，其余40%的股份持有人是上海华业，后者是唐月华和苏铁哲各持有50%。

截至2021年末，新民房地产收入为2405.29万韩元，净利润为66.18万韩元。按照60%的股份，缴纳2512.8万韩元计算，PE约为63.3倍。

一年前，中南服务收购新民房地产的价格更高。2021年7月，中南服务以3000万韩元收购新民房地产60.0%的股份，高于目前上市的最低价2512.8万韩元。

但是，在发展蓝图及时展开之前，已经成为货架上的商品。

根据招牌信息，截至2021年末，新民房地产总资产为1989.85万韩元，负债总额为1992.61万韩元，负债率超过100%。截至今年8月底，其资产总额为1811.6万韩元，负债总额为1787万韩元，负债占资产比重达98.67%。

财政状况需要改善，新民房地产的规模也不太明朗。

销售前的“减肥”

华润万象生活在狂乱的吞噬区，数十亿的杠杆加在并购上，利用了多家公司的股份。

出手虽大方，但华润万象生活要从资产中挑选。

1月20日，华润万象生活宣布收购中南服务，3个多月后的4月27日，补充协议公开。

主要内容有两个：第一，将收购价格从2.2亿元提高到24.85亿元。第二，中南服务旗下有14家子公司，其中2家子公司需要取消或出售。

对于收购价格上涨，没有说明具体原因，而是参考2021年审计财务资料及相关负债决定的。

除了加价外，华润万象生活也对中南服务提出了新的要求，——2家子公司需要取消或出售。公告中没有指定这两家子公司的名字，但此时中南服务对外投资存续公司已减少到11家。

补充公告前一天，中南服务退出了一家公司的大股东职位。4月26日，中南服务撤回陕西中南丝绸路城市运营服务有限公司65%的股份，后者原股东立泰华商业运营全面接受。

在撤出对中南丝绸之路的投资前一个月，中南服务取消了一家子公司，即上海鹿记科技有限公司，该公司也只存续了两个月。

3月21日，根据工商变更信息，上海鹿记科技有限公司已从“存续”转变为“取消”状态。

在此之前，中南服务曾抵消了南通中金消防技术服务有限公司和晋江机电财产管理有限公司等两家全资子公司。这两家公司的资产不充裕，注册资本为50万韩元。

据收购公告，中南服务集团在江苏山东浙江四川等多个地区共有5147万平方米的财管面积，合同面积和在途面积共3941万平方米，预计5年内达到9000万平方米以上。

也就是说，砍掉新民房地产50万平方米的规模，对中南服务的整体实力没有太大影响。

经营味道“变淡”

大举并购后，规模补充的效果是即时的。尤其是住宅和其他非商业形式。

截至2022年年中，华润万象占地面积2.61亿平方米，同比增长90.13%。

相反，收入和净利润的增加保守得多。期间，其收入为52.78亿韩元，同比增长31.47%。净利润为10.3亿韩元，同比上涨27.5%。

规模增长超过收入增长的逻辑也不难理解。华润万象生活赚更多钱的业务是商业管理类，现在多次补充住宅类项目，住宅物管压迫经营收入比例。

在此期间，官房及其他非商业财产项目数量为1317个，比2021年同期增加了700个，官房总建筑面积为2.4亿平方米，比上年同期增加了1.2亿平方米。

商业管理业务方面，今年上半年在上海成都厦门等城市成功拿下了7个第三方购物中心项目，开设了6个新购物中心，与全年新开的18个项目相去甚远。。

据乐居财经《物业k线》统计，2020年2021年和2022年上半年，商业运营和房地产管理服务的销售额分别为42.7%40.2%和36.5%。同期的总利润比率分别为66.2%62.8%和57.9%。

经营收入比重下降，盈利能力也略有下降。2022年上半年，商业运营及物业管理服务的总利率约为50.3%，比去年同期的53.2%下降了2.9个百分点。

在住宅财产管理服务总利率上升3.1个百分点的情况下，也没有积累全部总利率。2022年上半年，华润万象生活的整体总利率约为31.7%，比去年同期下降了0.5个百分点。